logement (politique du)

Le logement apparaît, en France, comme une industrie primordiale dans la mesure où elle représentait, en 1969, 8,50 p. 100 de la production intérieure brute et 30 p. 100 de la formation brute de capital fixe. (Ces chiffres comprennent la construction neuve et les travaux d’amélioration et d’entretien des logements anciens). Par logement, l’acception courante comprend uniquement les locaux à usage d’habitation, les locaux à usage commercial (tels que, par exemple, les bureaux, les magasins) n’entrant pas dans cette définition.

Généralités

La politique du logement se traduit essentiellement par son aspect financier. Il faut cependant noter qu’il existe par ailleurs un cadre réglementaire et institutionnel, mis en place peu à peu afin d’atteindre des objectifs précis en matière de construction.

L’expression même de « politique du logement » reflète les préoccupations des différents gouvernements qui se sont succédé sous la IV^e et la V^e République ; en effet, la construction de logements se caractérise en France par un important secteur social aidé par l’État.

Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le marché du logement a été systématiquement confronté à l’existence d’un excès de demande par rapport à l’offre dans le domaine de la location, excès de demande visible aussi dans le secteur des logements à acheter, mais d’une façon cependant moins sensible.

La fin de la Seconde Guerre mondiale a connu une très importante poussée inflationniste dans toutes les branches de l’activité économique. Pour enrayer ce processus qui devenait préoccupant, les pouvoirs publics, par la loi du 1^er septembre 1948, décidèrent d’un certain nombre de dispositions qui eurent pour effet de bloquer les loyers dans le département de la Seine et dans les communes d’une population supérieure à 4 000 habitants, les dispositions de la loi s’appliquant à tous les logements construits ou achevés avant le 1^er septembre 1948. Les principales dispositions de ce texte concernaient le maintien dans les lieux des locataires aux conditions de leur contrat d’origine ou légalement modifiées et la définition des prix que les parties ne pouvaient dépasser.

Cette loi, dont les mobiles sociaux et économiques étaient évidents, a rapidement abouti à tarir le revenu des propriétaires et à conduire ces derniers à ne plus réinvestir dans le secteur du logement. Les différents gouvernements qui se sont succédé furent ainsi conduits à adopter toute une série de mesures destinées à favoriser le financement de la construction. Ces mesures avaient pour but non seulement de permettre le financement de la construction proprement dite, mais aussi d’accélérer l’accession à la propriété par les locataires eux-mêmes.

La politique financière du logement était dominée par l’idée que si, immédiatement après la guerre, l’effort de l’État avait pu être important, l’effort privé se devait désormais de le relayer dans les plus brefs délais, cependant que, parallèlement, on encouragerait les Français à épargner et à investir dans le logement.

Le secteur privé

Les structures

Les circuits de financement privés sont en général complexes et reposent sur de nombreux types de structures aux caractéristiques très différentes. La construction en copropriété* et la promotion immobilière revêtent une importance considérable.

• La société d’attribution dite « société de la loi du 28 juin 1938 ». La société de construction de ce type a été longtemps le moyen préféré des promoteurs ; dans ce cadre, la personne qui veut devenir propriétaire d’un logement se voit proposer des actions ou des parts d’une société qui peut prendre n’importe quelle forme et dont l’objet social est la construction d’un immeuble dont les associés se réservent la jouissance. L’associé doit faire face aux appels de fonds progressifs (y compris les appels de fonds supplémentaires qui ne sont pas toujours prévus). S’il y a défaillance, l’associé perd ses droits et ces derniers peuvent être mis en vente publique. Le promoteur gère la société, vend les droits, surveille l’achèvement des travaux, etc.

L’inconvénient de ce type de société est que, fréquemment, le souscripteur ne veut pas faire partie d’une société mais simplement devenir l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Il a souvent les difficultés à percevoir quels sont ses engagements et ses droits, les garanties que les sociétés peuvent lui offrir étant souvent dépendantes des statuts de celles-ci. Le souscripteur non suffisamment au courant des techniques juridiques risque de mettre le doigt dans un engrenage qu’il n’a pu juger à sa juste valeur. Dans ce dessein, le législateur a prévu de nouveaux types de sociétés.

• Les sociétés coopératives de construction. Elles sont régies par la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.