logement (politique du) (suite)

• La société civile de construction en vue de la vente (art. 28 de la loi de finances du 23 déc. 1964). Ce type de société permet d’associer promoteurs et financiers et surtout de vendre des logements ou tout autre bien immobilier sous forme de vente à terme ou encore à l’état de logement inachevé. L’objet social étant réalisé, la société est dissoute, les associés partageant les profits au prorata de leurs mises. L’avantage de ce type de société est que les associés sont solidairement responsables, se garantissent mutuellement et que la société, comme toutes les sociétés civiles, est transparente fiscalement.

D’autres sociétés avaient (et conservent) la mission traditionnelle d’investir dans l’immobilier ou de gérer un patrimoine immobilier, intervenant aussi par conséquent dans la construction, ces sociétés, afin de se procurer les capitaux nécessaires à leurs investissements, faisant fréquemment appel à l’épargne publique. Les plus anciennes d’entre elles étaient les sociétés foncières, sociétés anonymes, créées le plus souvent au siècle dernier, qui avaient — sans avantages juridiques, fiscaux ni financiers très particuliers — pour mission première de gérer des patrimoines fonciers, les plus importantes d’entre elles étant la Compagnie immobilière du Midi, la Foncière du Château-d’Eau de Paris, la Foncière de France, la Rente foncière, l’Immobilière de la Plaine-Monceau, etc.

• Dans le dessein d’encourager la construction furent créées, en 1958, les sociétés immobilières conventionnées, dotées de nombreux avantages fiscaux (transparence fiscale) et bénéficiant, aux termes d’une convention passée avec l’État, d’une garantie de loyer. Elles ne connurent cependant pas toujours le succès escompté ; en 1963, prenant le nom de sociétés immobilières d’investissements, elles se trouvaient dotées de nouveaux avantages fiscaux : exonération de droits de mutation à titre gratuit jusqu’en 1967 pour leurs souscripteurs, transparence fiscale pour la société, exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour la partie du revenu provenant de la distribution des primes à la construction, exonération des retenues à la source sur les dividendes provenant de la location d’immeubles.

Pour pouvoir jouir de ces privilèges, ces sociétés avaient à se conformer à un certain nombre d’obligations, devaient se donner pour objet exclusif la construction et l’exploitation d’immeubles locatifs situés en France et affectés, au moins pour les trois quarts de leur superficie, à l’habitation devaient être constituées sous forme de sociétés anonymes, avoir un capital social d’au moins 50 millions de francs, leurs statuts étant obligatoirement agréés par le ministère des Finances ; quant à leur activité, elles devaient soumettre leurs programmes de constructions à l’agrément du ministère des Finances et renoncer aux prêts spéciaux du Crédit foncier ; enfin, quant à la distribution de leurs dividendes, elles étaient forcées de distribuer au minimum 85 p. 100 de leurs profits à leurs actionnaires.

Parmi ces sociétés, on peut citer C. O. F. I. M. E. G., S. E. F. I. M. E. G., Abeille immobilière, S. I. M. N. O. R., Foncina, Union immobilière de France, etc.

• D’autres sociétés, ayant le même objet social que les sociétés immobilières d’investissements, furent instituées par la loi du 15 mars 1963, les sociétés immobilières de gestion. Ayant pour objet la gestion d’un patrimoine familial, elles peuvent recevoir les apports d’immeubles effectués par des personnes physiques. Leur objet et leurs avantages sont similaires à ceux des sociétés immobilières d’investissements, mais elles doivent revêtir la forme de société à responsabilité limitée, et leur capital peut être limité à 10 000 F. Les statuts doivent recevoir l’agrément du ministère des Finances, et il en est de même des programmes de construction.

• Les dernières apparues sont les sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie (S. I. C. O. M. I.). [V. crédit-bail et société.]

• Il faut signaler également les sociétés d’investissements à capital variable (S. I. C. A. V.), orientées vers la mise en portefeuille de titres de sociétés immobilières ou de travaux publics (Foncier investissement, Ædificandi, Pierre investissement, etc.).

• Un autre type de société vit le jour dans les années 1960 : c’étaient les sociétés civiles immobilières faisant appel publiquement à l’épargne*. Ces sociétés étaient, comme toutes les sociétés civiles, transparentes fiscalement, mais elles avaient aussi l’avantage de ne pas être soumises aux règles de publicité habituelles des sociétés commerciales ; de ce fait, il était quelquefois facile pour les dirigeants de ces sociétés de tourner la réglementation et de commettre un certain nombre d’abus. La loi du 31 décembre 1970, complétée par le décret du 1^er juillet 1971, rend désormais obligatoires sous peine de sanctions diverses certaines règles concernant la forme et la publicité de ce type de sociétés.

En ce qui concerne les statuts sociaux, ceux-ci doivent être approuvés par l’assemblée constitutive et publiés dans les journaux d’annonces légales. La publication d’une notice destinée à l’information du public doit être faite au Bulletin des annonces légales obligatoires. Cette notice doit donner des renseignements particuliers sur la société : l’objet, le capital d’origine ; elle doit être visée par la Commission des opérations de Bourse. Un bulletin de souscription doit être rempli lors de chaque souscription, le capital initial étant souscrit intégralement pour que la société puisse être valablement constituée, ce capital ne pouvant être inférieur à un million de francs ; les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux apports, et les dirigeants sociaux être soit désignés par les statuts, soit élus par l’assemblée générale de la société, des commissaires aux comptes devant être par ailleurs nommés ainsi qu’un conseil de surveillance composé au moins de sept associés élus par l’assemblée générale ordinaire ; la Commission des opérations de Bourse est habilitée à recevoir toute plainte, réclamation et pétition concernant les sociétés civiles immobilières ; les associés ont un droit de communication des comptes à toute époque de l’année.