logement (politique du) (suite)

Les techniques de crédit immobilier du secteur privé

• Le crédit aux acquéreurs.

• Les crédits à moyen terme. Ce sont des crédits réescomptables auprès du Crédit foncier de France. Ils se subdivisent en crédits amortissables (crédits d’une durée de trois à sept ans accordés par les banques), crédits d’anticipation et crédits différés, techniques permettant un allongement du crédit par jumelage d’un crédit à moyen terme d’une durée maximale de sept ans (c’est ce que l’on appelle le crédit d’anticipation) avec un crédit différé (qui se substituera au crédit d’anticipation après que celui-ci sera arrivé à expiration), type de crédit distribué en France par quatre sociétés dites « sociétés de crédit différé » : la Compagnie française d’épargne et de crédit (C. F. E. C.), filiale du Crédit foncier et de la Compagnie bancaire, la Compagnie générale de financement immobilier (C. O. G. E. F. I. M. O.), créée par le groupe Lazard et le groupe de Suez, le Crédit immobilier européen, patronné par des banques et des compagnies d’assurances, la société « le Crédit », patronnée par des banques et des compagnies d’assurances de la région de Strasbourg.

Ces techniques particulières s’inspirent du principe de la mutualité, qui permet à un organisme de redistribuer les fonds et les risques parmi un nombre élevé de clients. Ces crédits sont accordés aux candidats acquéreurs qui ne bénéficient ni des prêts immobiliers conventionnés (P. I. C.) ni des prêts spéciaux immédiats (P. S. I.) [v. infra].

• Les crédits à long terme éligibles au marché hypothécaire. La création d’un marché hypothécaire (v. banque et crédit) permet un allongement des durées des crédits, qui peuvent atteindre jusqu’à vingt ans. Ces crédits ne sont pas réescomptables, mais, si l’organisme qui les a octroyés a besoin de se procurer des liquidités, il peut céder certains effets représentatifs de ses créances hypothécaires sur le marché hypothécaire. Ce type de crédit peut être accordé indifféremment pour l’achat d’un logement neuf ou ancien, pour une résidence principale ou une résidence secondaire.

• Les crédits jumelés réescomptables hypothécaires. Ce sont des prêts de dix à vingt ans au maximum. On divise le crédit global en deux fractions, la première fraction étant réescomptable et pouvant atteindre une durée maximale de sept ans, la deuxième fraction pouvant être éligible au marché hypothécaire.

• Les prêts d’épargne-logement. Cette procédure, qui a connu un vif succès, permet à des épargnants d’obtenir des prêts à des conditions particulièrement avantageuses. Pour un dépôt d’une durée minimale de dix-huit mois, on peut obtenir un prêt (dont le montant est fonction des intérêts créditeurs) d’une durée maximale de dix ans. Le coût des capitaux se situe environ à 4 p. 100 par an.

En 1970, on a vu apparaître les plans d’épargne-logement qui obligent l’épargnant à une durée d’immobilisation des fonds de quatre ans, mais qui lui permettent d’obtenir des prêts à des conditions encore meilleures, d’un maximum de quinze ans, étant entendu que, pendant la période d’accumulation des fonds, ces derniers sont rémunérés.

• Les prêts complémentaires. Il existe une série de prêts complémentaires spécialisés permettant à certaines catégories de salariés d’obtenir un crédit. Ce sont les prêts des caisses de retraite* des cadres, destinés à leurs adhérents et d’une durée moyenne de dix ans ; les prêts aux fonctionnaires, distribués par l’Union de crédit pour le bâtiment et le Comptoir des entrepreneurs, prêts bénéficiant de bonifications d’intérêts et dont la durée ne dépasse pas le moyen terme ; les prêts des caisses d’allocations familiales, dont la durée est de cinq ans ; les prêts des caisses de crédit mutuel, destinés à leurs membres, d’une durée de cinq ans. La contribution des employeurs, égale à 1 p. 100 des salaires payés par les entreprises, donne lieu à des prêts d’une durée de dix ans, pouvant aller jusqu’à vingt-cinq ans. Il existe des prêts des caisses départementales d’aide aux logements, d’une durée de cinq ans.

• Les crédits aux promoteurs.

Ce sont essentiellement des crédits à moyen terme, encore appelés crédits d’accompagnement. Ces prêts financent la construction lorsque les immeubles d’habitation ne bénéficient pas de prêts spéciaux du Comptoir des entrepreneurs ou du Crédit foncier de France.

Il existe par ailleurs des crédits à court terme aux promoteurs, d’une durée maximale de deux ans, qui ont un rôle de crédit relais lorsque la construction bénéficie des prêts spéciaux du Crédit foncier, mais qui peuvent aussi avoir une fonction de crédit proprement dit quand ces prêts n’existent pas. Ce type de prêts est mobilisable sous certaines conditions.

Des crédits à court terme non mobilisables, d’une durée maximale de deux ans, peuvent enfin être accordés par toutes les banques et établissements financiers lors de l’achat d’un terrain.

Le secteur public

La législation H. L. M.

Un premier effort notable, déjà ancien, concerne le développement de la législation concernant les habitations à loyers modérés (H. L. M.). Les organismes, publics (offices d’H. L. M.) ou privés (sociétés anonymes d’H. L. M.), ont pour but de recueillir des fonds permettant de construire des appartements locatifs pour la partie la moins fortunée de la population. Dans un premier temps, le Trésor, afin d’aider ces organismes, procéda au moyen d’avances à long terme. Par la suite, l’essentiel des prêts à faibles taux d’intérêt a été fourni par la « Caisse des prêts aux organismes d’H. L. M. » (établissement public créé en 1966 pour centraliser les ressources mises à la disposition des organismes d’H. L. M.), les ressources de cet organisme provenant d’avances de l’État, mais surtout des prêts (à trente ans) de la « Caisse des dépôts et consignations ».