vente (suite)

La promesse de vente et le dédit

La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Mais, pour conserver son efficacité, la promesse de vente doit être soumise à l’enregistrement dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, si, du moins, elle n’est pas subordonnée à une condition suspensive faisant dépendre sa réalisation de la survenance d’un fait indépendant de la volonté des parties. Cependant, chacune des parties peut se réserver le droit de ne pas donner suite à sa promesse de vendre et d’acheter si des arrhes sont versées par l’acheteur au moment de son engagement. Si l’acheteur ne donne pas suite, il peut mettre fin au contrat en abandonnant les arrhes ; si c’est le vendeur qui rompt le contrat, il devra restituer le double des arrhes qu’il aura reçues.

J. V.

Vente d’immeubles à construire

Le développement de la construction ces dernières années, l’importance des capitaux nécessaires pour l’édification des grands ensembles, la nécessité de protéger l’épargnant-acheteur ont amené le législateur à promulguer des règles spéciales pour la vente des immeubles à construire dans un délai et pour un prix déterminés par le contrat. Cette vente peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

• La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engageant à en prendre livraison et en payer le prix à la date de la livraison.

L’achèvement de l’immeuble est constaté par un acte notarié qui vaut livraison de l’immeuble. Cet acte libère les fonds déposés en garantie, sauf l’effet des inscriptions hypothécaires pouvant exister.

• La vente en l’état futur d’achèvement est la convention aux termes de laquelle l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions existantes, les constructions à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur exécution, à charge d’en payer le prix au fur et à mesure de l’exécution des travaux, qui restent sous la direction et le contrôle du vendeur.

La loi du 3 janvier 1967 a prévu diverses mesures de protection pour l’acheteur d’un immeuble à construire. Le contrat doit être conclu en la forme authentique (notariée). Il peut être précédé d’un contrat préliminaire, aux termes duquel, moyennant le versement d’un dépôt de garantie, il est réservé à l’acquéreur un immeuble ou une partie de l’immeuble à construire. Les fonds déposés soit en banque, soit chez un notaire sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Le contrat préliminaire, établi par écrit, doit indiquer le prix prévisionnel de la vente et les prêts que pourra obtenir l’acquéreur, et être accompagné d’un descriptif de la construction. Le dépôt de fonds ne peut excéder 5 p. 100 si la construction doit être terminée dans le délai d’un an et 2 p. 100 si le délai n’excède pas deux ans. Ce dépôt pourra être restitué à l’acquéreur dans certains cas déterminés, notamment si le prix de vente excède de plus de 5 p. 100 le prix prévu ou si les prêts envisagés ne peuvent être obtenus. Le contrat de vente d’un immeuble à construire ne peut être conclu avant l’achèvement des fondations, constaté par un homme de l’art. Le plan de financement doit être communiqué à l’acquéreur. L’acte notarié doit préciser : la description de l’immeuble à construire, avec référence aux documents techniques déposés chez le notaire, le prix et les modalités de paiement, l’indication du caractère révisable ou non du prix, le délai de livraison, les garanties de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements. Le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur, qui doit aussi avoir communication des prêts consentis au constructeur, tout cela sous peine de nullité du contrat, qui peut être invoquée uniquement par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux.

Le vendeur dans l’état futur d’achèvement ne peut accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription avant la signature du contrat. Dans le contrat de vente à terme, il peut être convenu que les dépôts de garantie seront faits, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Ces fonds ne peuvent servir qu’au paiement du prix. La garantie d’achèvement ou de remboursement peut être assurée soit par les fonds propres du vendeur, auxquels s’ajoutent le montant des prix des ventes déjà conclues et les crédits confirmés des banques (garantie intrinsèque), soit par une ouverture de crédit ou un cautionnement accordé par une banque (garantie extrinsèque). Les dispositions de cette loi prévoient des sanctions civiles et pénales pour les vendeurs ou les acheteurs qui ne se conformeraient pas à ces prescriptions.

En matière de vente d’immeubles à construire, le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, des vices de construction apparents. Par contre, il est tenu pendant dix ans des vices cachés et pendant deux ans des menus travaux.

J. V.