vente (suite)

Les obligations engendrées par la vente

Elles pèsent sur le vendeur comme sur l’acquéreur, car le contrat de vente est un contrat synallagmatique (c’est-à-dire qui fait naître des obligations réciproques à la charge de chacun des contractants).

Les obligations du vendeur

L’acquéreur, bien que devenu propriétaire par l’échange des consentements, doit, en outre, entrer en possession de la chose vendue. Aussi va-t-on imposer au vendeur, avant l’entrée en possession de l’acheteur, une obligation de conservation : le vendeur doit conserver la chose en l’état où elle se trouvait au moment de l’échange des consentements. Cependant, les frais de cette conservation sont supportés par l’acheteur, car c’est à lui qu’ils profitent. Le vendeur a ensuite une obligation de délivrance : il doit tenir la chose vendue à la disposition de l’acquéreur, au moment venu et selon les modalités qui ont pu être prévues par le contrat ; cette obligation n’implique généralement pas d’actes positifs ; le vendeur doit simplement faciliter à l’acquéreur son appréhension de la chose vendue.

Il assume par ailleurs les obligations postérieures à la prise de possession. Ces obligations ont pour objectif d’assurer à l’acquéreur une maîtrise utile et effective sur la chose. La garantie d’éviction est la garantie en vertu de laquelle le vendeur s’engage à ne rien faire personnellement qui puisse troubler l’acquéreur dans l’exercice de son droit de propriété : il ne doit émettre sur la chose vendue aucune prétention juridique ni apporter de troubles matériels à la jouissance de la chose par son nouveau propriétaire. Il s’engage aussi à veiller à ce que les tiers ne puissent invoquer contre l’acquéreur des droits qu’ils tiendraient du vendeur et qui troubleraient l’acquéreur. Par contre, il ne doit aucune protection à l’acquéreur lorsque celui-ci est troublé par des agissements purement matériels de tiers (troubles de voisinage).

La garantie des vices cachés est également due par le vendeur : il s’agit de l’obligation de remédier aux inconvénients d’un défaut de la chose vendue lorsque celui-ci était caché au moment de la vente et qu’il ne pouvait être découvert même par un examen attentif ; lorsque ce défaut altère l’usage de la chose par rapport à ce que l’acquéreur pouvait normalement en attendre, celui-ci va pouvoir, à son choix, obtenir soit une réduction du prix (action estimatoire), soit une annulation de la vente (action rédhibitoire).

Le vendeur ne peut revenir sur le principe de la vente. Mais, si le contrat le prévoit, il peut se réserver le droit de reprendre le bien en restituant le prix et les frais (faculté de rachat, ou réméré).

Les obligations de l’acquéreur

Elles sont plus simples et, d’ailleurs, mieux connues : il lui faut payer le prix convenu (plus les frais accessoires) et prendre livraison de la chose (ce qui peut faire difficulté si la chose est particulièrement encombrante ou si l’acquéreur regrette, après coup, l’opération : il faudra alors contraindre celui-ci à prendre livraison). Si la chose doit être transportée, les frais de transport sont, en principe, à la charge de l’acquéreur.

Le prix doit être sérieux, mais il peut être inférieur à la valeur réelle du bien vendu (vente à vil prix). L’absence d’un prix sérieux entraîne l’inexistence de la vente ; la « rescision » d’une vente d’immeuble faite à vil prix ne peut être demandée en justice que si la lésion subie par le vendeur est de plus des sept douzièmes. L’action pour cause de lésion doit être intentée dans les deux ans de la convention.

La preuve de la vente

La constatation de la vente peut être effectuée par un écrit afin d’en conserver la preuve*. Il peut s’agir d’un écrit sous seing privé ou d’un acte* authentique. S’il s’agit de la vente d’un immeuble ou d’un droit immobilier, l’acte sera obligatoirement en la forme authentique, afin de permettre sa publication au bureau des hypothèques et, ainsi, d’informer les tiers de la transmission du bien au nouveau propriétaire et de permettre la mutation cadastrale de l’immeuble vendu.

La vente de parts ou d’actions de sociétés peut être constatée par une simple mention de transfert sur les registres de la société pour les parts ou les actions nominatives et par une simple remise du titre s’il s’agit de valeurs au porteur.

Les restrictions à la faculté de vendre

La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 proclamait l’inviolabilité et le caractère sacré du droit de propriété, dont nul ne peut être privé. C’était également (au moins implicitement) reconnaître le droit à en disposer librement. Cependant, l’évolution récente amène le législateur à imposer des restrictions à la libre cession de certains biens, laissant présager, d’ailleurs au nom d’un certain intérêt général, d’autres restrictions.

Ainsi, le propriétaire terrien ne peut disposer librement de son bien sans qu’ait pu bénéficier du droit de préemption l’exploitant en place ou la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (S. A. F. E. R.). Les plans d’occupation des sols (P. O. S.) qui sont adoptés dans les communes, les servitudes créées par les zones à urbaniser par priorité (Z. U. P.), les périmètres sensibles, les zones industrielles, les zones à aménagement différé (Z. A. D.), les zones à aménagement concerté (Z. A. C.) restreignent (ou restreindront davantage dans un avenir plus ou moins proche) le droit de libre disposition des propriétaires, dans les zones urbaines notamment. Enfin, l’État peut, notons-le, exercer son droit de préemption sur toute vente publique d’objet d’art.

J. V. et A. V.

➙ Contrat.

Le service des ventes dans l’entreprise

La notion d’échange est le fondement de toute entreprise, qui n’existe qu’en fonction d’un marché (ensemble d’acquéreurs potentiels) capable de s’intéresser à son produit (marchandise ou service). L’acte de vente lui-même est plus ou moins complexe. Il peut se situer soit entre deux industriels, soit entre deux commerçants (grossiste et revendeur), ou bien encore entre un commerçant et un particulier, dans des lieux différents (bureaux d’achat, commerce, domicile).