Droit qui permet à son titulaire de se porter acquéreur d’une chose par préférence à toute autre personne. Ce droit, exorbitant parce que contraire au principe de la liberté contractuelle dont l’un des aspects est le libre choix du cocontractant, n’est accordé que dans certaines situations exceptionnelles, soit à certains particuliers, soit à des collectivités* publiques ou à l’État*.

Le droit de préemption dont le titulaire est un simple particulier

Ce droit se manifeste par l’obligation, faite au vendeur de certains biens, de formuler l’offre de vente* par priorité à certaines personnes ; le vendeur ne retrouve sa liberté de choisir l’acheteur que si son offre est repoussée par le titulaire du droit de préemption. À ce droit de préemption peut être assimilé le droit de retrait permettant à certaines personnes de se substituer à l’acquéreur d’un bien après qu’un contrat de vente est intervenu.

Le droit de préemption proprement dit peut être d’origine légale ou conventionnelle. La préemption conventionnelle résulte de la convention par laquelle le propriétaire d’un bien*, éventuel vendeur, s’engage envers une personne à ne pas vendre ce bien sans lui en proposer d’abord l’achat. On parle alors de pacte de préférence.

La préemption légale existe en matière d’expropriation* pour cause d’utilité publique : il est permis au propriétaire exproprié de se porter acquéreur par priorité en cas de rétrocession de la parcelle expropriée si les collectivités publiques expropriantes décident de rétrocéder ou de louer les parcelles expropriées. De même, divers textes relatifs à la voirie*, en cas de déclassement de certaines voies, ou de délaissement de parcelles de voies publiques, permettent aux propriétaires riverains de ces voies ou de ces parcelles de les acquérir par préférence à tout autre.

Mais la préemption légale trouve son terrain d’élection en droit rural soit au profit de certaines personnes physiques, soit au profit de certaines personnes morales. C’est tout d’abord le preneur (fermier, métayer) d’un bail rural qui a le droit de se substituer à l’acquéreur (retrait) ou au futur acquéreur (préemption) du fonds sur lequel il a son exploitation et qui est mis en vente par le propriétaire bailleur (art. 790 à 801 du Code rural). Ce droit de préemption ne peut être exercé qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, sauf d’ailleurs s’il s’agit d’échange, de bail à nourriture ou d’apport en société* d’un bien rural ; le droit de préemption ne peut être exercé lorsque le propriétaire vend son bien à un proche de sa propre famille. Le fermier doit, pour pouvoir faire valoir alors son droit, être titulaire d’un bail régulier ou d’un droit au renouvellement de ce bail ; il doit habiter sur place ; il doit être agriculteur depuis cinq ans au moins. S’il préempte, il a l’obligation de demeurer propriétaire du fonds, et de l’exploiter pendant neuf ans au moins. Si le propriétaire ne respecte pas le droit de préemption du fermier et vend à un tiers, la vente est annulée et, dans certaines circonstances, le fermier peut se substituer à l’acquéreur. Les sociétés qui remplissent ces conditions peuvent également exercer le droit de préemption sur les fonds qu’elles exploitent.

Il convient surtout de signaler le droit de préemption des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (S. A. F. E. R.), dont le but est d’« améliorer les structures agraires ». Dans ce but, elles ont un droit de préemption sur les biens ruraux mis en vente, afin de les réunir en exploitation et de les rétrocéder à des exploitants. Ce droit s’exerce dans des conditions sensiblement analogues à celles du droit du fermier, avec cette remarque que le droit de préemption du fermier est préférable au sien.

Le droit de préemption reconnu aux collectivités publiques ou à l’État

Les collectivités publiques (ou leurs concessionnaires) disposent d’un droit de préemption pour favoriser le développement des zones à urbaniser par priorité (Z. U. P.) ou des zones d’aménagement différé (Z. A. D.). Ce droit leur permet de se porter acquéreur, par préférence à toute autre personne, des terrains situés dans la zone et qui feraient l’objet d’une aliénation à titre onéreux. Il en va de même pour la protection de certains « périmètres sensibles » (sites à préserver ou espaces verts).

Très important est également le droit de l’administration des impôts* (enregistrement*) de se substituer à l’acquéreur d’un immeuble, d’un fonds de commerce, d’une clientèle ou d’un droit au bail immobilier lorsque le prix de vente déclaré à cette administration lui paraît insuffisant (art. 1904 du Code général des impôts) : l’administration, lorsqu’elle décide de préempter, doit offrir le prix de vente déclaré, majoré de un dixième. Ce droit de préemption est discrétionnaire, en ce sens que l’administration n’a pas à démontrer l’insuffisance du prix. Mais on reconnaît au vendeur (sauf fraude de sa part) le droit de faire jouer les règles de la rescision pour lésion lorsque le prix de vente est véritablement insuffisant. Le droit de préemption de l’administration fiscale apparaît comme une sanction de la fraude qui consiste à dissimuler une partie du prix véritable pour payer de moindres droits de mutation.

A. V.

➙ Exploitation agricole.